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去年50城住宅租金均跌2.5% 出台租房政策160余次

发布时间:2023-01-13

  刚刚过去的2022年,住宅租赁市场表现如何?

  据中指研究院统计,2022年全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.50%。一线城市中,北京月平均租金最高并且较为抗跌,跌幅小于1%;温州、南宁等7个城市跌幅超5%。

  值得注意的是,保租房在政策支持下发展迅速,2022年中央及地方累计出台相关政策160余次,近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案。此外,2022年四只保租房公募REITs成功上市,二级市场表现稳健。

  中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进1月12日通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“2022年住房租赁相关政策密集出台,住房租赁市场发展支持力度持续加大。一方面,中央和地方持续出台支持政策;另一方面,各城市积极出台租赁市场监管政策,如北京住房租赁条例正式施行,上海亦跟进发布相关条例,通过地方立法进一步规范住房租赁市场,营造良好的租房环境。”

  重点50城租金回落

  从全年涨跌幅来看,50个重点城市租金全部回落。

  具体来看,温州、南宁等7个城市跌幅超5%,徐州、贵阳等18个城市下跌3% ~5%,呼和浩特、泉州等19个城市下跌1%~3%,青岛、北京等6个城市跌幅在1.0%以内。

  从城市租金水平看,北京、深圳、上海租金水平明显领先,多数城市租金介于20~40元/平方米/月。2022年12月,北京、深圳、上海住宅平均租金均在80元/平方米/月以上,明显高于全国其他城市。

  其中北京以90.3元/平方米/月的平均租金居各城市之首,杭州、广州等5个城市租金在40~60元/平方米/月,福州、珠海等37个城市租金在20~40元/平方米/月;太原、徐州等5个城市租金在20元/平方米/月以下。

  “2022年有7个月租金环比下跌,年内50个重点城市租金累计全部下跌。”徐跃进指出。

  具体来看,租金走势具有明显的季节性,同时受疫情影响同样较为明显。据中指研究院分析,2022年1~2月,租赁市场处于传统淡季,50城住宅平均租金环比连续下跌;3~4月,随着外来务工人员返城、节后“换岗季”到来,租赁市场行情略有升温,租金环比连续上涨;5~6月,受多个城市疫情暴发影响,人口流动受限,住房租赁需求有所减弱,住宅平均租金有所回落;7~9月,受高校毕业生入市、中小学开学季等因素影响,租金出现小幅回升;10~12月,租赁市场再次进入传统淡季,租金水平持续下行。

  在政策的支持下,2022年保租房按下了发展“加速键”。

  住建部统计数据显示,2022年1~10月,全国保租房已开工建设和筹集233.6万套,占年度计划的98.8%,多省市已提前或超额完成2022年预定目标。

  “一方面,各城市积极完成保租房筹集任务。2022年国计划筹集保租房240万套,杭州、沈阳、武汉、郑州等多个城市提前完成了保租房筹集的年度目标。另一方面,保租房公募REITs快速推进并落地,目前已有4只保租房公募REITs正式上市,保租房公募REITs提供了宝贵的融资退出渠道,保租房‘融投管退’的商业闭环得以形成。”徐跃进表示。

  值得一提的是,2022年首批3只保障性租赁住房公募REITs项目——红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT发售火爆,均提前结束募集。

  如首只房企保租房公募REITs花落华润有巢,公开资料显示,华润有巢REIT底层资产为位于上海松江区的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。华润置地间接持有泗泾项目公司及东经济区项目公司的100%股权。

  市场多方均认为,房企身份的华润有巢先行先试,在某种程度上推进了保租房公募REITs的常态化发行。

  据不完全统计,2022年中央及地方累计出台住房租赁相关政策160余次,近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案,年内保租房公募REITs快速推进并实现落地。

  30岁以下租客占比近五成

  为充分反映居民的租房状况,中指研究院2022年12月组织了全国租户年终问卷调查,并从租客基本特征、租赁行为特征和租房偏好与观念三大方面对租客画像进行了描摹。

  调查发现,租赁市场扔以整租为主流,超六成租房面积在60平方米以下;租客更关注通勤距离与配套条件,中青年仍然倾向未来在本地置业。

  从调查数据来看,租客基以毕业五年以内的高学历青年群体为主,高能级城市的租客群体更趋年轻化。

  主力租客群体年龄集中分布在25~34岁,其中30~34岁租客群体占比最高,达24.6%,其次为25~29岁,占比23.8%。分城市来看,一线城市中,30岁以下人群比例最高,达到59.3%;普通二线城市低于20岁的年轻租客比例最低,仅为3.4%;24岁以下的年轻租客仅占比15%。

  从家庭月收入情况来看,超过60%的租客家庭月收入低于万元,其中家庭月收入在5001~10000元的租客群体占比最高,为37.2%,合计26.4%的受访租客家庭收入不足5000元,收入在10001~15000元的租客占比24.3%,家庭收入超20000元的占比不及5%。

  在受访租客群体中,本科学历占比最高,达48.6%,其次为大专,占比23.7%;近15%的租客群体学历在硕士及以上,13.2%的租客学历在高中及以下,整体来看63%租客学历在本科及以上。

  在租金水平分布上,月租金主要集中分布在1001~5000元区间,合计占比近八成,其中2001~3000元占比最高,达30.4%;其次为1001~2000元区间段,占比为24.0%;3001~5000元区间段占比为21.5%。

  调查结果显示,73.5%的受访租客选择了整租,五成以上整租租客租赁了两居室。26.5%的租客选择了合租,并优先选择与朋友、同事、同学一起合租,对陌生人(仅16.5%)合租较为抵触。对于年轻人而言,通勤距离位居关注点首位;商场、医院等配套也是四成以上租客租房时的聚焦点。

  另外,租客对地铁便利性、小区环境、租金水平、物业服务关注度也较高。值得注意的是,在女性租客视角中,相比通勤距离,小区配套是其租房时更关注的因素;且女性租客对于配套情况、室内装修/家具条件、租金水平等方面因素的关注相对突出。

  在租房过程中,三成以上的租客将租房痛点指向了房东不好相处、房屋质量差、室友不好相处、房东或中介哄抬租金等,此外,黑中介、维修责任无人承担也是部分租客的痛点。从调研结果来看,目前租赁市场中哄抬租金等不规范行为或仍突出,市场监管仍有待进一步加强。

  尽管租房日益灵活便捷,但仍有五成以上租客倾向攒够首付后在本地置业,近三成租客计划长期租房,仅12.1%的租客选择回老家或房价更低的城市购房。

  徐跃进预测,“2023年住房租赁市场预计将继续保持较快增长。政策端,支持政策仍将持续,保租房公募REITs有望进一步扩围。需求端,随着疫情防控政策持续优化、社会经济逐渐复苏,住房租赁需求有望恢复增长。供给端,目前部分城市已公布2023年保租房筹集计划,总体规模预计仍将维持在较高水平。”

来源:每日经济新闻
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