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深圳楼市松绑“放大招” 京沪会否跟进调整?

发布时间:2023-11-27

  又见一线城市优化购房政策。11月22日,深圳发布了一系列重磅楼市政策。

  具体而言,本次调整主要有两点,一是调整二套住房最低首付比例,二是对普通住宅认定标准作出优化。

  据21世纪经济报道记者了解,从11月23日起,深圳将二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

  此外,深圳住建局也发布通告,将深圳享受优惠政策的普通住房标准调整为住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0),且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米),取消了“总价750万”的限制。

  虽然深圳这两项调整没有触及核心的限购限贷政策,深圳也并非首座大幅松绑房地产政策的一线城市,但仍然让市场的情绪积极起来。这是由于深圳过去房地产市场交投特别活跃,所执行政策也是全国最严格之一,此番变化让市场对京沪的政策调整期待值增高。

  从客观来看,深圳楼市在长达数年的调控后已经回归理性克制的阶段,限制性政策的稳步退出是在预期之内。此前,深圳也已多次对楼市政策作出微调,通过观察,对楼市政策的松绑也并没有让楼市出现非理性行为。在平稳运行的市场环境下,房地产政策的适当调整也符合基调。

  利好改善型买家

  深圳本次政策的要点,主要聚焦在两个方面,一是降二套房首付,二是降低交易税费。相关部门表示,这次调整旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求。

  横向对比,深圳此次政策调整与9月8日广州的调整十分相似,但市场情绪却有微妙差异。广州作出调整后,市场聚焦于后市表现;而在深圳释放政策后,对政策本身的讨论盖过了效果的分析,市场参与方情绪表现较乐观。

  在社交媒体上,房企、中介等有沸腾之势,不少楼盘也趁机打出广告,迎接政策的“礼包”。

  一位深圳房企负责营销的人士在21世纪经济报道记者采访时就表示,“这是利好,对市场的带动可以持续一段时间了。”

  据记者调研显示,由于深圳本次对首付比例的调整主要是在二套房上,因此对改善型买家的购买力释放具有较为显著的效果。

  “深圳降二套首付的政策利好在很大程度上释放了改善的压力。改善市场的抗压能力比较强,而且他们也更有意愿和实力去换房,这个政策对他们入市是有带动作用的。”一位深圳中型房企的人士对21世纪经济报道记者分析道。

  这种需求实际存在。深圳市民李晨告诉记者,其目前在深圳有一套小户型的房子,去年以来,他打算置换一套大户型的新房,但老房子卖不出去,高企的首付让他没有腾挪空间。

  新政出台后,观望许久的李晨看到了曙光。“看了好久,老房子一直卖不出去,新房子钱不够。很纠结。但现在真可以买了,我打算上车了。”李晨表示。

  超出预期

  深圳房地产市场在全国是十分特殊的。这主要是由于在房地产行业火热的阶段,深圳楼市炒作风气盛行,各方天量资金的涌入让深圳房价出现了非理性的单边上涨。为了遏制这种风气,深圳也“下了猛药”。

  深圳目前所执行的房地产政策是全国最严格之一。近两年来,虽然市场低迷,深圳的决心也十分坚定,只是随大势在政策上作出相应微调,例如此前的“认房不认贷”以及房贷利率下调等。

  可供参考的是,今年4月,深圳银行已经不再将二手房参考价作为贷款发放的依据,这宣告了深圳自2021年2月建立的二手房价格参考机制作用减弱,此后深圳的房地产交易平台也多次“闪现”真实挂牌价格,但均很快恢复参考价的标价模式,表明调控的准绳仍在。

  基于这一背景,深圳此次着力于降首付和降税费,已经超出了许多从业人士的预期。

  “深圳这样的城市,即便出政策应该也不会让市场有惊喜。而且可以看到,深圳一直是渐进式地释放政策。”一位深圳房企负责政策研判的人士对21世纪经济报道记者分析道。

  深圳小步探索的结果是,市场的购买力随政策的变化而逐步形成,但持续的时间可能也不会太长,因为深圳楼市的“卖方时代”,已经远去。

  值得关注的数据是,今年10月,深圳新增一手住宅预售40.5万平方米,库存量仍维持在近500万平方米的高位,去化周期上升至18.5个月。

  二手房方面,据深圳市房地产中介协会披露数据,截至10月30日,深圳市共有58179套有效二手房源在售,处在较高水平。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹就指出,“政策出台,能不能使得市场成交量大幅上涨,我觉得还是要观察,因为目前经济仍处于复苏阶段。”

  京沪跟进?

  尽管情绪意义可能远大于实际效果,但深圳的政策调整,还是很难让市场平静。

  一直以来,四座一线城市中,北京、上海和深圳在房地产调控上步伐相对一致。

  因此,不仅是深圳本地的开发商及地产上下游链条的人士,其他城市的市场人士也同样关注深圳的政策释放。一位北京的房企人士在深圳新政出台后直呼:“终于等到了”。

  深圳之后,京沪是否跟进调整,也是市场近期最为关注的焦点。

  中指研究院华南分院总经理杨红侠分析称,广州、深圳两大一线城市在近一周内已出台多项新政,涉及公积金贷款比例上调、土拍限价放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下,预计北京、上海将视市场变化适时推出相应的支持类政策,提升市场活跃度,促进房地产市场平稳健康发展。

  调整预期犹在,但房地产市场今非昔比,京沪楼市同样已经步入理性区间。

  可供对比的数据是,北京二手房挂牌量持续走高,已逼近17万套大关。此外,来自北京市住建委官网的数据显示,今年10月,北京二手房成交10653套,同比下降5%,环比下降25.3%。

  上海的情况也并未见好。上海链家研究院的监控数据显示,今年10月,上海全市共成交新建商品房4721套,环比下降58%,同比下降7%;成交金额408亿元,环比下降31%,同比增长15%。

  在市场活跃度平淡的前提下,京沪跟随深圳对房地产政策进行相应调整并不出奇,但其对整体市场的带动效果,还难以定论。

  此番背景下,房企的决策和计划也依然审慎。“市场的预期并未完全扭转,政策的利好也只能说是管一段时间,最终能不能带动整个市场,还待观察。”上述深圳房企负责营销的人士强调。

来源:21世纪经济报道
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