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房企上半年业绩观察:头部企业增长明显

发布时间:2021/7/20 9:54:24 http://www.jhfx.net 阅读:2338次

[摘要] 自2020年下半年以来,“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度、22城集中供地试点等政策相继落地,房地产市场迎来重大变化,房地产企业的竞争格局也随之改变。

  自2020年下半年以来,“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度、22城集中供地试点等政策相继落地,房地产市场迎来重大变化,房地产企业的竞争格局也随之改变。

  多数分析认为,在新的政策下,不同规模企业所受的影响不尽相同,在融资、拿地受限后,规模房企、品牌房企的优势更为明显,中小房企的生存空间进一步受到挤压。在外部局势影响下,企业内部纷纷加快组织架构调整,以适应当前的市场环境。

  头部房企拓宽护城河

  2021年,房企把握“就地过年”机遇,积极营销,抢收回款,在去年较低的基数上,销售业绩在今年上半年实现同比大幅增长。克而瑞研究中心数据显示,今年1-6月份,百强房企累计实现销售操盘金额61499.1亿元人民币,同比增长36.7%,业绩规模整体提升。

  上半年,各梯队房企销售业绩门槛继续提升,相较2020年和2019年同期均有明显增长。行业龙头房企稳健发展,保持规模优势,TOP10房企销售操盘金额入榜门槛1558.8亿元,较2020年上半年增长70.9%。

  根据克而瑞的排名,上半年操盘销售金额超过3000亿元的企业共有4家,其中,碧桂园的操盘销售额为4051.1亿元,是唯一一个超过4000亿的的房企,位居行业第一。而根据碧桂园在港交所披露的数据,截至2021年6月30日,累计实现权益合同销售金额3030.9亿元,同比增长13.54%,连续6个月实现累计同比增长。

  TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛较2020年同期分别同比提升逾50%,实现规模稳定增长;百强梯队的房企表现出较高的业绩增长,TOP100房企销售操盘金额门槛同比提升54%至125.5亿元;而截至上半年末,TOP200房企销售操盘金额门槛仅30亿元,增幅略低于其他梯队房企,增长空间受限。

  “三道红线”政策实施以来,房企的负债问题成为外界关注的重点,在融资受限的情况下,头部企业凭借着规模、品牌等优势,优势地位更加凸显。那些既具有相当规模、财务底色又比较优异的企业,更是成为其中的佼佼者。

  仍以碧桂园为例,截至2020年底,公司有息负债总额降至3265亿元,下降11.7%;期末平均融资成本5.56%,同比下降78个基点;净负债率55.6%,已连续多年保持净负债率低于70%,远低于行业均值;可动用现金余额达1836亿元,资金保障能力强大,现金流保持稳定。在三大国际权威评级机构中,穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”评级。

  对内强基 对外提质

  有统计数据显示,自“三道红线”等政策出台以来,房企管理架构变革和产品品质提升的步伐,有所加快。

  高喊活下去的万科集团董事会主席郁亮,曾在去年11月公开表示:“‘三道红线’后,金融红利、土地红利都结束了,现在要求我们要靠管理,而这时候所有企业都来到同一起跑线,都要适应这件事情带来的体制转变问题。原先拿地很关键,而如今好产品、好服务比拿地更重要,组织架构也要因此跟着调整。”

  今年6月,万科启动组织和人事变革,将现有的五大区域将被拆分为七个,即北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北等区域。同时,万科将研究与开发专业公会改为开发经营中心,负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展。去年,碧桂园对区域公司进行的一系列组织调整,也引发外界关注,2020年10月,碧桂园新成立29个区域,调整后的下辖区域增加至106个。

  亿翰智库认为,房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题,一方面可以通过调整组织架构,加强对所在城市的深耕,提高市场占有率;另一方面组织架构的优化整合,有利于降低公司的管理成本,达到降本增效的目的。以碧桂园、金科等为代表的房企对区域组织架构的裂变,则是出于聚焦管理精度、缩短管理半径、充实布局,并继续深耕各能级城市的需要。

  产品输出方面,企业也竞相进行品质升级,有媒体统计称,在2020年,至少16家房企发布了产品方面的动作或成果。2021年初,融创发布了“融创I AM I生活新主张”,意在引导主力客群年轻化及科技化发展趋势,嫁接更多城市生活的必要元素。今年1月,碧桂园重点推出“星、府、云、天”四大产品系列,以“极致的实用主义”为核心,阐释碧桂园对现当代美好人居产品最新理念。

  多元化路径

  在房地产行业的下半场,企业争相寻找第二增长点,多元化探索被提上日程。观察发现,有的房企会选择在相关行业进行业务布局,以相对擅长打法拓展业务广度;有的则跳入一个新的、更大规模的行业,谋求极致的爆发点。

  近日,龙湖集团进行了组织架构调整,新设立地产航道,新航道与此前的商业、租赁住房、智慧服务、塘鹅等并列。这一调整的背后,反映的是龙湖“开发+服务”双引擎驱动模式,即在保持地产开发主业不断壮大的同时,商业、冠寓、智慧服务等业务全面开花。

  2020年,龙湖非房地产开发业务实现大幅增长。数据显示,公司2020年实现物业投资业务(不含税)租金收入75.8亿元,同比增长30.9%;商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%;智慧服务现收入58.4亿元(合并抵消前收入约为77亿元),同比增长36%。

  相比于龙湖围绕主业进行布局,碧桂园则既在物业服务、酒店等相关产业“撒网”,也选择在建筑机器人、现代农业等领域“捕鱼”。碧桂园旗下的博智林机器人公司成立于2018年,公司有在研建筑机器人近50款,其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工,目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线。

  截至今年6月,博智林机器人公司已有18款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖14个省份超65个项目,累计应用施工超百万平方米。同时,碧桂园不断扩充博智林机器人公司的规模,招揽专业人才的加入。

  亿翰智库认为,碧桂园集团的多元化业务与地产主业形成良好的协同效应,机器人加快项目 周转速度、降低用人成本,物业服务与政府达成合作、扩大品牌效应,创投所投项目涵盖产 业上下游以及消费、服务领域,打通全产业链,最终服务于地产主业,推动市场占有率进一 步提升。


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