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5月土拍市场底部复苏,部分房企正在逆势“抄底”

发布时间:2024-06-07

  今年以来,土拍市场出现过几次“躁动”,部分城市“地王”再现。进入5月份,土拍整体呈现底部复苏的态势,供应和成交规模稳步回升。

  诸葛找房研究中心最新发布数据显示,5月全国主要地级市2024年5月供应、成交规划建筑面积分别为3538.9万平方米、2224.2万平方米,环比分别上涨18.3%、2.6%;同比持续下滑,降幅分别为33%、44.1%;成交楼面价环比下跌27.6%至3768元/平方米。

  日前,自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,随即多地调整土地供应策略,未来新增住宅用地供应量,将与商品住宅去化周期和存量土地规模挂钩。

  土拍市场再现变局的当下,房企也在调整策略、适应形势。央国企仍是土拍的拿地主力,除了头部“主力军”,多数民企拿地力度放缓,投拓岗位也大幅缩减,有投拓人员工作转向资产处理。也有企业表示,有合适机会还是会出手,但只会聚焦核心优质地块。

  土拍市场格局生变

  土地是房企的“生命线”和“粮仓”,过往地产上行周期,房企拿地规模往往与销售规模齐头并进。但近来年来,市场环境大变,房企不再非理性抢地,土拍的高热也早已散去。

  诸葛找房最新报告显示,5月土地市场供需两端延续底部复苏状态,供应、成交规模稳步“三连升”,但从同比来看仍呈下降趋势,前5月总体供需量也较往年“缩水”明显。

  从流拍率和溢价率两大指标看,数据显示,2024年5月全国主要地级市流拍率环比上升1.2个百分点至10.6%;溢价率为1.9%,同环比分别下降4.7、2个百分点。

  分城市来看,一线城市土拍市场整体韧性较强。今年5月,一线城市供应规划建筑面积环比微涨1%,成交同环比分别上升48.1%、83.8%;反观二线城市,5月供应环比上升53.7%,但成交下降13.5%;三四线城市供需环比分别上涨3.2%、9.7%。

  整体而言,5月土拍市场有底部复苏迹象,不过较往年热度仍有所下降。另一方面,土拍表面低温背后,实际上当下市场正回到市场化、理性运行的阶段。

  一个重要变化发生在2023年9月底,自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件,内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。随后,各地政府纷纷取消土拍地价上限,重回“价高者得”的时代。

  另一重磅文件是,日前自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,从供应源头入手,通过重新土地供求关系,维持房地产市场供求关系稳定。

  具体而言,商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;去化周期在18个月(不含)至36个月之间的城市,执行“盘活多少、供应多少”原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积,动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

  这两个变化代表着,地方政府大量卖地、房企非理性囤地的时期正在过去,未来的土地供应,将根据各地商品房市场存量动态调整,且在出让规定与竞拍上更加市场化。

  那么,从去化周期这一衡量指标看,各地库存情况如何?易居研究院数据显示,4月份,全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为26.5个月,其含义是:按照目前既有的销售速度,目前市面上的新房库存规模需要26.5个月时间才能消化完。

  易居研究院研究总监严跃进表示,根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系,存销比合理值界定为12~14个月,这就说明当前去化周期整体偏高。

  基于普遍性的高库存、高去化周期,缩减土地供应,正成为当下各地的常态。据克而瑞统计,在其重点监测的28个城市中,今年有22城住宅用地供应较去年有所下降,占比接近八成。

  今年4月,苏州市区公布2024年度国有建设用地供应计划,总供应面积达2040.15公顷。其中,住宅用地仅占比11.2%,共计228.33公顷,较2023年供应量减少55%,为历年最低。

  同在4月,东莞发布《东莞市2024年度建设用地供应计划》,全市计划供应建设用地总量1180.6万平方米。其中,住宅用地面积仅占4.58%,共计54.06万平方米。

  克而瑞认为,土地供应的调整将深刻地影响房地产的发展趋势,宅地供应缩量实际是对新房需求规模减量的主动调整。楼市仍需要去库存,以达到新的供求平衡,因此土地供应需要根据板块消化周期为导向,更加灵活、精准地供给土地,防止市场大起大落。

  部分房企逆势“抄底”

  土拍格局生变之际,房企也在适应新形势,更加谨慎地进行投资。

  中指院数据显示,2024年1~5月,TOP100企业拿地总额3146亿元,同比下降26.7%,相较1-4月降幅进一步扩大。整体来看,企业投资仍处于收缩状态。

  央国企仍是拿地主力。中指研究院分析师陈兴邦表示,2022年以来,央国企拿地规模占比逐步提高,从37%提高至2023年的49%,今年前5个月,这一比例已超过5成。在土拍热度比较高的城市如北京、上海,央国企的占比基本在8成左右。

  从拿地金额来看,中建壹品、建发房产、绿城中国位列行业前三,分别为213亿元、201亿元、157亿元。在新增货值方面,中建壹品、建发房产和华润置地位列TOP3,也是目前年内仅有的新增货值超过400亿元的房企,房企新增货值断层情况较为严重。

  有部分企业则选择在行业调整期“抄底”,主动进击,成为不少城市的新面孔。5月中旬上海土拍仅推出了4宗地块,北京国资委旗下的北京城建则报名参拍了其中3宗,打入上海市场的决心可见一斑,并最终以4.98亿元的总价拿下了杨浦区长海地块,成功入沪。

  同样也在寻觅新可能性的,还有四川房企邦泰。5月17日,四川邦泰在长沙梅溪湖拿下一宗宅地,成交价约5.53亿元,这是该房企首次在长沙拿地,也是长沙时近隔四年再一次有新房企进驻。2024年以来,邦泰已在全国拿下8宗地块。

  不过,能逆势拿地的房企仍是少数,今年百强房企投资整体保持“低意愿”特征。

  据克而瑞监测,5月份,典型房企拿地节奏大幅放缓,此前拿地相对较多的华润、龙湖、滨江等,5月无新增土储入账,招商、绿城、中国铁建等单月拿地不足10亿元。在5月中旬进行的杭州土拍中,深耕杭州的品牌民企滨江也没有参拍。

  延续着过去两年间不少企业在土地市场上的表现,今年前5个月,有近七成销售百强房企尚未拿地。而拿地金额TOP10房企的投资额同比也有36%的下降。

  有在上海重点布局的华东房企,近两年来已鲜少出现在土地市场,在上海的土地储备也捉襟见肘。该公司内部人士向记者表示,公司投资策略近两年来趋于审慎,对项目利润率的追求是投资决策的首要因素,未来如果有合适机会还是会出手,但只考虑核心项目。

  在业内看来,近期从中央到地方刺激政策密集出台,一定程度上提振了市场信心,但政策落地的效果仍需时间,销售回暖再传导至企业投资,同样需要经历底部修复阶段,因此短期房企投资意愿难有大力度的提升,谨慎和聚焦是主旋律。

  “未来地方更加重视供求规模的合理管控,在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下,房企选择收窄、竞争加码。”克而瑞称,未来房企投资将聚焦在核心一二线城市的优质板块,核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱。


来源:第一财经
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